「副収入を得たい」と思う30〜40代会社員が最も気をつけるべき落とし穴が＂ワンルームマンション投資＂。
利回り・空室・売却損・節税の罠など、失敗する7つの理由をリベ大風にわかりやすく解説。
家族向けマンションが値上がるのに、なぜワンルームは下がるのか──その構造も徹底分析！
ワンルームマンションは投資においての必敗法❗️
―「副収入が欲しい人」が一番気をつけるべき落とし穴―
もくじ
- ワンルームマンションは投資においての必敗法❗️
- ―「副収入が欲しい人」が一番気をつけるべき落とし穴―
はじめに：不動産営業の“甘い言葉”に気をつけよう
最近、「将来の年金不安に備えて不動産投資を始めませんか？」という営業電話や広告、よく見かけませんか？
「働かなくても家賃収入が毎月入ってくる」「ローンは入居者が返済してくれる」「節税にもなる」──。
こう聞くと、思わず「それなら自分もやってみようかな」と思ってしまいますよね。
でもちょっと待ってください。
実はその“ワンルームマンション投資”こそ、投資の世界では 「必敗法」 と呼ばれる危険な手法なんです。
この記事では、なぜワンルームマンション投資が「副収入を得たい人」にとって失敗しやすいのか、
そしてどうすれば安心してお金を増やせるのかを、分かりやすく解説していきます。
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第1章：ワンルームマンション投資の仕組みをざっくり理解しよう
まずは基本の仕組みから。
ワンルームマンション投資とは、都心の1部屋を購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得るというもの。
「毎月安定して家賃が入る」「ローンを完済すれば年金代わりになる」といった夢を描く人も多いです。
💡不動産投資で利益を得る2つの方法
不動産投資には、利益を得る主な手段が2つあります。
1️⃣ キャピタルゲイン（Capital Gain）
購入した不動産の価格が値上がりしたときに、それを売却して得る利益のことです。
いわゆる「安く買って高く売る」ことで儲けるタイプ。
株式投資でいうところの「値上がり益」にあたります。
ただし、不動産市場では株式のように短期で値上がりするケースは少なく、
景気や立地、人口動態など外部要因に大きく左右されます。
2️⃣ インカムゲイン（Income Gain）
購入した不動産を人に貸して家賃収入を得る利益のことです。
こちらはいわば「毎月の家賃収入」による安定収益。
ローン返済や維持費を差し引いた“残り”が、あなたの実際のキャッシュフローになります。
不動産投資というのは、この2つのリターンを狙うビジネスですが、
ワンルームマンション投資の場合、このどちらの面でも厳しいのが現実です。
・価格が上がりにくく、キャピタルゲインが期待できない
・家賃や維持費のバランスが悪く、インカムゲインも薄い
つまり、「二刀流のどちらも狙えない投資」になってしまっているのです。
現実はそんなに甘くありません！
表面利回り（＝年間家賃÷物件価格）は5〜6％に見えても、
管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクなどを引くと、実質利回りは2％前後がほとんど。
2％というと、手間やリスクを考えれば、
「普通にインデックス投資をした方がマシ」というレベルです。
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第2章：ワンルームマンション投資が“必敗法”な7つの理由
1. 利回りが低すぎる
営業マンが「表面利回り5％です！」と自信満々に言ってきても、それは“夢の数字”です。
実際にかかる費用を引いた「実質利回り」は、先ほども触れたように2％前後。
しかもローン金利が1〜2％なら、リターンのほとんどが吹き飛びます。
インフレや金利上昇の局面では、むしろマイナスになることも珍しくありません。
2. 諸費用が高く、維持コストが重い
不動産は“買って終わり”ではありません。
購入時の仲介手数料、登記費用、火災保険料に加えて、
毎月の管理費・修繕積立金・固定資産税がかかります。
これらを合計すると、年間収入の1〜2割が消えていくことも。
さらに、築年数が経つと共用部の修繕費が上がるため、
「思っていたほど儲からないどころか赤字だった」という人が続出しています。
3. 空室リスクが高い
入居者がいなければ、家賃収入はゼロ。
でもローンと管理費の支払いは容赦なく続きます。
特に単身者向けのワンルームは、引っ越しの頻度が高く、
1〜2年で入居者が入れ替わるのが一般的。
そのたびにクリーニング代や広告費もかかります。
4. 家賃下落リスクが避けられない
築10年を超えると、家賃はじわじわ下がり始めます。
例えば、購入当初の家賃が8万円でも、15年後には6万円台になることも珍しくありません。
物件の老朽化、周辺の競合物件の増加、住環境の変化──これらが複合的に影響するため、
将来的な収入は確実に減る方向です。
5. 売却損リスクが高い（特に新築）
不動産会社の営業トークで「値崩れしにくい」と言われますが、現実は真逆。
新築ワンルームは、買った瞬間に20〜30％の価格が吹き飛ぶこともあります。
理由は簡単。販売価格には、広告宣伝費や営業マンの高額な歩合などが上乗せされているからです。
中古市場ではその「上乗せ分」が価値として認められないため、
いざ売るときには「ローン残債＞売却価格」という地獄が待っています。
6. 流動性が低く、すぐに現金化できない
株式や投資信託なら、売りたいと思えば数日で現金化できます。
しかし不動産は、売りに出してから買い手が見つかるまで数ヶ月〜半年かかるのが普通です。
急にお金が必要になっても、すぐに動けません。
「自由度が低い資産」は、投資ポートフォリオ全体の柔軟性を奪います。
さらに、家族向けマンションと異なり、ワンルームは単身者向けで買い手の層が限定的です。
そのため、売却活動が長期化したり、価格を大幅に下げないと売れないといった状況に陥りやすいのです。
これは実需（実際に住む人）の多いファミリーマンションとは根本的に異なり、
「投資家同士で売り買いする閉じた市場」になっていることが原因です。
7. 節税効果の“幻想”に騙されるな
よくある営業トークがこれです。
「不動産投資は節税になりますよ！」
確かに減価償却などで帳簿上の赤字を作れば、給与所得と損益通算できます。
でも、その赤字は“本当に赤字”です。
現金が減っているのに、節税できたと勘違いしてしまう。
さらに、そもそも高所得者でないと節税効果はほぼ意味がありません。
節税目的で始めた結果、ローンだけが残るケースが多いのです。
【補足】なぜ家族向けマンションは値上がるのに、ワンルームは上がらないのか？
最近ニュースなどで、「マンション価格が高騰」とよく聞きます。
確かに、ファミリー向けのマンションは値上がり傾向にあります。
しかし、ワンルームマンションはその波にほとんど乗れていません。
むしろ築年数が経つほど、価格が下がりやすい傾向にあります。
その理由を4つに分けて見ていきましょう。
① 「新築プレミアム」の剥落が大きい
新築のワンルームは、販売価格に広告費や販売会社の利益が大きく上乗せされています。
いわば“ふっくら盛られた価格”です。
そのため、中古市場に出た瞬間にその「プレミアム」が剥がれ、
購入直後に2～3割値下がりすることも珍しくありません。
（両学長も「新築ワンルームは買った瞬間に値下がる」と警鐘を鳴らしています。）
② 主な買い手が「投資家」であるため、利回りが厳しく見られる
ファミリーマンションの主な買い手は「自分で住む人＝実需層」です。
一方、ワンルームの買い手はほとんどが「投資家」。
投資家は、物件価格に対して得られる利回りをシビアに計算します。
家賃が下がったり維持費が上がったりすれば、利回りが悪化し、
結果的に売値も上がりにくくなるわけです。
③ 維持費の増加が利回りを圧迫する
築年数が経つと、共用部の修繕や設備更新の費用が増え、
それに合わせて修繕積立金や管理費が上昇します。
収益物件としての魅力が下がるため、
投資家からの評価も下がり、価格はむしろ下がる方向に動きます。
④ 「住む人」からの需要が限定的
ワンルームは単身者向けなので、購入層が限られます。
結婚・子育てといったライフステージの変化に対応できず、
「自分で住みたい」という人が少ないため、実需による値上がりが見込めません。
結果として、売却時には買い手が「投資家限定」になり、価格交渉で不利になります。
つまり、ファミリーマンションは「暮らす人の需要」で値上がるのに対し、
ワンルームは「投資家の採算」で値段が決まる。
この違いこそが、価格差の決定的な理由です。
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第3章：実際にあった“失敗パターン”
例を挙げましょう。
Aさん（35歳会社員）は、年収600万円。
「節税にもなるし、年金代わりになる」と営業マンに勧められ、新築ワンルームを1,800万円で購入しました。
毎月の家賃収入は8万円。しかし、管理費や修繕積立金、ローン返済、固定資産税などを引くと、
毎月1万円以上の赤字。
それでもAさんは「節税できてるし、ローンが終わればプラスになる」と信じていました。
ところが10年後、家賃は6万5千円に下落。売却を試みたものの、
査定額はローン残債を100万円以上下回る結果に。
結局、損切りして売却。残ったのは、苦い経験だけでした。
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第4章：なぜワンルームマンションは“売る側だけ”儲かるのか？
この構造を理解すれば、なぜ「必敗法」と呼ばれるのかがよく分かります。
不動産販売会社のビジネスは、販売時点で利益が確定するモデルです。
彼らは物件を安く仕入れ、高く売ることで儲けます。
そのために営業マンには高い歩合が設定され、
広告宣伝費やセミナー費用も物件価格に上乗せされます。
つまり、あなたが購入した瞬間、
その物件は“利益の残りかす”になっているということ。
また、彼らがよく使うフレーズはこうです。
- 「将来の年金代わりになります」
- 「入居率99％なので安心です」
- 「団信付きなので保険代わりにもなります」
どれも“間違いではない”のが厄介。
でも、その裏には「販売会社の都合の良い前提」が潜んでいます。
数字は操作できても、現実のキャッシュフローはごまかせません。
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第5章：初心者がやるべき“本当の資産形成”
誤解しないでほしいのは、「不動産投資＝悪」ではないということです。
不動産は確かに資産価値があり、うまくやれば利益を出せる人もいます。
しかし、初心者が区分ワンルーム1戸から始めるのは最悪のスタートです。
では、どうすればいいのでしょうか。
まずは「小さく・分散・積立」から始めること。
iDeCoや新NISAを活用して、
eMAXIS Slim S&P500 や オルカン（全世界株）といった低コストのインデックスファンドに
長期・分散・積立で投資することです。
この方法なら、
・手数料が安く
・流動性が高く
・リスクが明確
・そして何より“複利”が味方をしてくれます。
もし不動産に興味があるなら、まずは「J-REIT」や「不動産ETF」で感覚を掴むのもアリ。
少額からでも、不動産投資の値動きやリスクを体験できます。
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まとめ：楽して儲かる話に“投資の真理”はない
ワンルームマンション投資は、
「副収入を得たい」「将来が不安」というまっとうな気持ちを逆手に取ったビジネスです。
不動産会社は売る時点で儲かり、
買った人は長期的なリスクを背負う。
これが“必敗法”と呼ばれる最大の理由です。
本当に資産を増やしたいなら、
目先の「楽して儲かる話」ではなく、
地味でも「確実に増えていく仕組み」に目を向けることが大切です。
資産形成とは、
知識と時間を味方につけるマラソンのようなもの。
焦らず、学びながら、コツコツ積み上げていきましょう。
💡一言でまとめるなら：
ワンルームマンション投資は「あなたが働かずに稼ぐ仕組み」ではなく、
「あなたの代わりに営業マンが稼ぐ仕組み」である。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
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